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A股高估值诱惑 房企扎堆逐利物业分拆上市

作者: 时间:2017/4/18 12:59:00 来源:时代周报

摘要:把H股当作跳板,最终实现回归A股,雅居乐集团(03383.HK)物业板块分拆上市的构想终于被提上日程。  雅居乐房地产集团2016年全年业绩发布会上,雅居乐集团主席兼总裁陈卓林透露 ......

把H股当作跳板,最终实现回归A股,雅居乐集团(03383.HK)物业板块分拆上市的构想终于被提上日程。  

雅居乐房地产集团2016年全年业绩发布会上,雅居乐集团主席兼总裁陈卓林透露,雅居乐的房地产物业业务“雅生活”准备在香港上市,现在正在策划中。另据媒体报道,雅生活不排除H股上市后再回A股的可能性。

与此同时,4月7日,碧桂园房地产物业公司总经理李长江在接受媒体采访时透露,碧桂园房地产物业也计划在A股上市。李长江表示,对于上市要求的业务独立性、人员独立性、财务独立性等这些基本条件,碧桂园物业早已具备,“一切都在按部就班地进行”。

2014年6月,彩生活成功登陆资本市场,这让其他大型房地产企业纷纷加速分拆物业管理平台,掀起物管公司资本化热潮。不过,目前仍未有房地产物管企业成功登陆A股市场。

房地产与金融资深评论人黄立冲告诉时代周报记者,由于房地产物管公司的持续增长能力和商业模式不被看好,证监会的态度认为其不应该挤占A股上市资源,所以审批态度比较严谨。

A股高估值诱惑

A股为何成为众多物管行业的理想地?在回归A股的对外口径中,高估值、拓展融资渠道及解决现金流难题等利好常被企业高管挂在嘴边。

黄立冲告诉时代周报记者,回归A股后确实会提高企业股票市场估值,以大盘股为例,A股比H股估值高30%左右。

据深圳市物业管理行业协会副秘书长刘双乐透露,从房地产市场上看,港股主板市场估值区间在7-20倍PE,A股主板市场估值区间在10-30倍PE。“估值越高,股权融资成本就越低。一般情况下,在A股上市对提升股东价值更有利。”

时任碧桂园房地产集团首席财务官吴建斌也曾公开表示,相同业务的上市公司在国内股市和香港股市的PE依然有差异,公司经过研究后认为国内上市更为理想。

以万达商业为例。今年3月底,董事长王健林从H股离场,提出万达商业私有化意见,并想借助借壳和IPO两手准备回A股。

与在港股被低估的情况截然不同,据媒体报道,万达预计万达商业回A后在内地房地产市场的市盈率将达到20倍之多,而这也就意味着,其股票未来市值将达到5000亿元人民币。值得注意的是,退市之前,万达商业在H股的市值规模为2383.65亿港元,市盈率为6.67,后者水平尚不足在A股上市的万科A的1/4,绿地控股的1/2。

易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱分析,尤其是市盈率方面,比较千亿房地产企业最近的数据来看,四家H股上市的企业动态市盈率在5-7倍,而在A股上市的三家房地产企业的动态市盈率均超出10倍以上,其中绿地控股更是达到了30倍。“再考虑到人民币贬值、国内利率水平低等优势,A股的融资能力和优势已经开始显现。”

不过,目前仍未有房地产物管企业成功登陆A股市场,享受高估值及融资红利。刘双乐曾表示,由于A股市场实行注册制还没有确切的时间表,而在审批制下多数公司获证监会受理正排队申请上市,因此,在A股上市注定是一个艰难和漫长的过程。

“所以不少公司选择在香港上市。”刘双乐续称,两个市场对房地产物业公司而言,最大的区别就是在香港上市要比A股上市容易得多,效率也高得多。

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